Compte Rendu de la réunion sur le PLUi organisée
par GPSO et la Mairie le 16 novembre
La réunion a consisté en une présentation formelle de la démarche de GPSO pour établir ce PLUi.
Nous étions invités à répondre à des questions par l’intermédiaire d’un petit boitier pour voir si on avait compris la diapositive que GPSO venait de présenter et d’expliquer : « taper sur 1 2 ou 3 et vous êtes … 35% à avoir trouvé la bonne réponse ! « Il parait que c’était pour que ce soit plus ludique ! »
Le PLUi arrive bientôt à son terme. Le projet sera arrêté début 2024 (quand exactement nous ne savons pas… ?). Il sera ensuite porté à la connaissance des dagovéraniens grâce à l’Enquête Publique. Celle-ci permettra à chacun de faire ses remarques au Commissaire Enquêteur : ADDIVA étudiera très soigneusement ce projet de PLUI et nous vous tiendrons informés des remarques éventuelles à formuler.
A la lumière de quelques « slides », vous pourrez constater le jargon dont l’administration française aime se repaître et des néologismes qui apparaissent selon son imagination.
Il ressort que le projet du territoire (quel beau terme !) consiste :
- A mettre en valeur « le grand paysage » (quesaco ?),
- Renforcer la résilience du territoire (comment un territoire peut être résilient ?),
- Structurer un réseau de centralités équilibré, animé et fédérateur,
- Affirmer les singularités des villes tout en amplifiant les synergies,
- Consolider les liens et limiter les ruptures (?) au sein de GPSO…
On y enfonce également des portes ouvertes avec des vœux pieux :
==>Le règlement est adapté aux spécificités du territoire…
==> Il va protéger et valoriser les patrimoines urbains, architecturaux et paysagers.
==>Le PLUi va poursuivre une évolution raisonnée de la population en cohérence avec la capacité d’accueil du territoire ==>pour Ville d’Avray le taux de densification de 13% est retenu car nous n’avons pas de gare au lieu de 15% dans les autres villes ; le SDRIF (Schéma directeur de la Région Ile de France) impose cette densification alors que la densité dans les Hauts de Seine est la plus importante de la Métropole du Grand Paris, hors Paris intra-muros … GPSO se doit de construire 2000 logements par an….Mais sur les 10 dernières années n’a réussi à en construire que 1650…
En dehors de ce verbiage abscons, voici les quelques rares pistes concrètes exposées :
- Interdiction en milieu urbain de construire à moins de 10 mètres des lisières de forêt. (C’était déjà le cas dans notre PLU)
- Autoriser les surélévations d’immeubles d’une hauteur minimale de R+3 sous condition d’amélioration des performances énergétiques ==> Si on isole davantage la toiture on peut passer à R+4 au lieu de R+3 !
- Favoriser l’accueil des familles : dans tout immeuble de plus de 5 logements, il sera exigé un minimum de plus de 65% de logements de type 3 ou plus ==>Nous reviendrons sur ce sujet en ce qui concerne Ville d’Avray.
- Stationnement : Une seule place par logement sera exigée (actuellement on rajoute un stationnement supplémentaire tous les 80 M2) et 0,5 pour les logements sociaux
- Stationnement vélo : une place par logement pour les T1 et T2 et 2 places de vélo pour les T3 et plus
==> ce qui est nouveau.
- Vont être protégés comme classés remarquables ou équivalents :
o 150 bâtiments à Ville d’Avray (le POS en comptait plus de 170 et notre PLU actuel 117 il y a donc une petite amélioration par rapport à notre PLU actuel…
o 60 arbres ==>il serait intéressant de connaitre le nombre d’arbres que compte la commune ; en protéger 60 semble totalement dérisoire…
- Les toitures terrasse : sont « fonctionnalisées » sur au moins 75% de leur superficie dès qu’un bâtiment neuf a une emprise au sol de 500m2 ce qui veut dire :
o Soit on peut y mettre des panneaux solaires
o Soit on doit végétaliser et développer une agriculture urbaine
Nous apprendrons incidemment que 30 cm de substrat sur un toit comptera pour 40% de pleine terre ; exemple : vous avez un toit de 100m2, cela équivaut à un jardin de 40m2.
- Taux de pleine terre : le taux n’est pas uniforme. Il relève d’une considération de densité par ilot (regroupement de parcelles).
- ==> On peut s’attendre à ce qu’on autorise une réduction de pleine terre sur une parcelle si les autres parcelles sont par ailleurs peu denses !...
Après l’exposé de ces nombreuses slides (au moins 25), est venu enfin le moment des questions qui a duré plus d’une heure. Nous étions environ 60 personnes ce qui semblait beaucoup par rapport à notre population de 11 500 habitants en comparaison de 50 personnes présentes à Issy les Moulineaux dont la population est de 70 000 habitants …
Vous trouverez ci-après les principales questions posées par les dagovéraniens, questions très concrètes :
1 Comment va être transposée dans le règlement l’imposition des 13% de densification par rapport à la règle qui impose par exemple 20% de pleine terre, comment regagner de la pleine terre si on est déjà à 90% de construction, et si on a une parcelle avec beaucoup de pleine terre, comment cette pleine terre peut-elle être protégée ?
2 Plusieurs questions sur la densification :
- Si l’objectif des 2000 logements n’est pas atteint, quelles sont les conséquences ?
- Comment concilier densification avec la circulation dans les rues qui sont saturées ?
- Comment attirer des nouvelles populations dans ces conditions ? Plus de densité attirera-t-il plus de monde ?
- Avez-vous prévu une simulation du PLUi en prenant comme hypothèse que le PLUi serait entièrement réalisé sur 10 ans ?
3 Plusieurs questions sur les arbres et la végétalisation :
- Est-ce que tout arbre de haute tige abattu sera remplacé par un arbre de haute tige d’essence équivalente, applicable sur toute la commune (ce qui est le cas actuellement dans le PLU)
==> remarque : mais qui le vérifie ???
- Quel plan de développement pour développer le patrimoine arboré (arbres de haute tige=15m à l’âge adulte) et pas seulement maintien ?
4 Des questions sur l’alignement des constructions ou leur recul par rapport à la voirie.
5 Des questions sur la morphologie : comment concilier des règles contradictoires : hauteur maximum de bâtiments et rupture de hauteur d’une parcelle à l’autre ?
Quid des transitions fortes de hauteur par exemple ?
6 Notre Vice-Présidente Emmanuelle Laurent est intervenue :
« Après cet exposé technocratique, de quoi êtes-vous fier, avez-vous innové ? Avez-vous permis par des choses simples qu’on se sente mieux ?
A Ville d’Avray on se plaint beaucoup :
- Tous les commerces périclitent
- On est mécontent des bâtiments qui sont construits ; ils sont affreux !
- On a une circulation qui augmente tout le temps.
OK les règles de stationnement ont un peu bougé
Quid de l’ilot ? notion du 19 ème siècle…
La pleine terre : quand on peut encore compenser avec un substrat de 30cm, je ne comprends pas : la pleine terre c’est la pleine terre ; les espaces verts c’est de la pleine terre
A-t-on traité l’alignement par rapport aux rues et la circulation ? On respire à pleins poumons les gaz d’échappement ». Cet exposé fut salué par des applaudissements nourris.
Les réponses apportées par GPSO seront plus générales, très technocratiques et répondront rarement aux questions précises posées.
« Le PLUi est un outil de planification mais pas de programmation. Le PLUi doit être compatible avec les autres plans (SDRIF, Scot etc …) sinon il sera refusé par l’état.
On doit faire la démonstration dans le PLUi qu’on peut réaliser ces 2000 logements mais il n’y a pas de sanction financière, à l’inverse des logements sociaux. »
« Tout est une question d’équilibre et d’articulation. C’est un rapport de compatibilité …
Le travail est en cours ; on part des règlements actuels. On travaille encore sur le zonage.
On accompagne la mutation des tissus urbains dans le respect de leurs caractéristiques »
==>Nous n’aurons aucun détail sur les règles de morphologie des bâtiments, aucun exemple concret et rien qui soit propre à Ville d’Avray …
« « Le PLUi tient compte des spécificités de chaque territoire. On doit améliorer les transports ».
==>Oui, mais comment ?
Sur la densification et la végétalisation :
On tient compte de la réalité des tissus urbains existants. GPSO insiste sur la notion d’équilibre entre les règles de pleine terre et les règles morphologiques.
==>Mais comment ? On ne sait pas…
Les règles de pleine terre seront prépondérantes par rapport à l’emprise au sol.
Mais interviendra le CBS : ce coefficient de biotope surfacée - qui existe depuis toujours - permet une dérogation à la pleine terre… Ce coefficient est calculé par surface et type de revêtement ;
==> Il permet ainsi d’augmenter l’emprise au sol.
Attention à la notion d’espaces verts : en théorie on peut avoir une surface d’espaces verts sans avoir vraiment de plantations donc pas d’apport en fraicheur, pas besoin d’arbres de haute tige ni même d’arbustes, un gazon planté sur des sols étanches comme un parking fera l’affaire …
Attention aussi à la notion d’ilot qui serait prise en compte au lieu de la parcelle : cela va permettre de densifier davantage…
On apprendra qu’on pourra diviser une grande maison en plusieurs appartements, qu’on pourra transformer des bureaux en logements, qu’il sera possible de réhabiliter des constructions existantes, que la rénovation énergétique permettra de déroger à certaines règles morphologiques (tiens tiens quid ?) …
« Mais il faut au minimum construire 650 logements par an dans l’ensemble du territoire de GPSO pour maintenir le niveau de population et pour que les villes gardent leur dynamisme ».
« L’âme du PLUi sera de faire de GPSO un territoire toujours plus agréable à vivre pour préserver cette notion d’équilibre ». Conclusion de GPSO
Une question a été posée sur les projets de construction en centre-ville :
« Il y a des projets de Coeur de Ville. Ce projet semble inscrit dans la réflexion du PLUi mais les dagovéraniens n’en connaissent que des contours assez flous. Comment va s’inscrire ce projet - qui prévoit la destruction de plusieurs bâtiments « patrimoniaux » qui forment une cohérence architecturale - en protection de l’environnement alors qu’une cinquantaine d’arbres devront être détruits ? Quelle est la place que vous donnez à la rénovation ? Comment notre ville va répondre à ces enjeux de protection de l’environnement, de rénovation ?... »
Madame La Maire Aline de Marcillac a pris la parole pour réaffirmer son attachement « à répondre aux besoins de la population ».
ADDIVA : Grâce à la vacance des bâtiments publics : la poste, la maison Malglaive et Chanteclerc les besoins de la population pourraient en réalité être totalement satisfaits en rénovant l’existant.
ADDIVA reviendra prochainement sur le nouveau projet Cœur de ville qui mérite à lui seul un grand nombre d’explications …
Nous vous souhaitons une bonne fin d’année.
Bien cordialement
Marie-José Servoingt, Présidente d’ADDIVA
Emmanuelle Laurent, Vice-Présidente d’ADDIVA
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